Garantie Loyer Impayé : un gage de prévention indispensable contre les aléas de paiement des loyers

En matière de rapports locatifs, la Garantie Loyer Impayé (GLI) s’entend comme une assurance privée souscrite par le bailleur pour le couvrir en cas de non-paiement par le locataire. Ce type d’assurance couvre également les frais inhérents à la procédure d’expulsion du locataire. Encore connue sous la désignation d’  « assurance loyer impayé », la GLI ne doit pas être confondue avec le dispositif de garantie dit « Visale », qui vise à protéger les propriétaires contre le risque d’impayés de loyer de la part du locataire, en prévoyant un dispositif  de caution permettant de couvrir la durée du bail pour un maximum de 36 mensualités impayées.

Cette GLI concerne aussi bien les contrats de bail vide que meublé. La souscription peut se faire individuellement ou par l’intermédiaire d’un professionnel au moyen de contrat de groupe.

Cadre général relatif à l’application de la GLI

La Garantie Loyer Impayé ou encore l’assurance loyer impayés une assurance volontaire pour se couvrir contre un éventuel défaut de paiement du loyer. Elle est proposée pour les logements servant d’habitation permanente et ne porte donc pas sur les biens loués en mode saisonnier. La combinaison d’une caution et d’une GLI n’est pas autorisée par la loi, excepté lorsque le locataire est un étudiant ou un apprentis ou qu’il s’agit d’un contrat de bail meublé.

Le champ et la nature de la couverture varient en fonction du contrat, de la compagnie d’assurance et du coût de la GLI. Cela dit, sont en principe prises en charge les prestations suivantes :

• Le recouvrement des montants de loyers impayés, incluant les charges et les taxes, lorsque le locataire est défaillant.
• Les frais de procédure en cas de litige opposant le bailleur et le locataire. 
• Les frais de remise en état du logement (facultatif) suite à des dégradations découvertes après le départ du locataire. Est couvert également dans ce cas, le paiement du loyer pendant la période de réparation.
• La perte de revenu occasionnée par la vacance du bien loué dans l’éventualité d’un départ sans préavis ou du décès du locataire.

Comme précisé plus haut, il y a une autre garantie dite « Visale » visant à protéger les propriétaires contre les loyers impayés. Il s’agit là d’un contrat de cautionnement social couvrant les mensualités impayées pour les propriétaires du parc privé. Cette caution, réservée aux jeunes âgés de moins de 30 ans ou aux salariés ayant plus de 30 ans ( sous réserve de certains critères ), porte sur 36 mois de loyers impayés sous réserve de certaines conditions.

Engagements respectifs du locataire et du bailleur

La Garantie Loyer Impayé concerne les logements mis en location à un occupant solvable, autrement dit un locataire engagé dans un contrat à durée indéterminée et dont le montant du loyer n’excède pas un tiers de ses revenus mensuels. Il incombe au bailleur (ou à l’organisme chargé de la gestion locative) de s’assurer que son locataire présente les garanties locatives nécessaires. Ce dernier est en particulier tenu de fournir : une pièce d’identité, les trois derniers bulletins de salaire et une copie du contrat de travail ou une attestation de son employeur. 

Ces documents attestant de la solvabilité du locataire sont indispensables pour activer l’assurance lorsqu’un incident de paiement survient.

La valeur des cotisations mensuelles de la GLI est assise sur le montant du loyer, y compris les charges. Elles sont donc supportées par le bailleur et entièrement déductibles de ses revenus locatifs bruts. Par ailleurs, il faut noter que cette garantie ne s’enclenche qu’après un délai de carence dont la durée peut aller de 60 à 90 jours à compter de la date de signature du contrat. Dans le cas où le bailleur souscrit une GLI pendant que le locataire est déjà installé, l’assureur lui demandera alors de lui apporter un justificatif attestant de l’absence d’incidents de paiement sur une période de 6 à 12 mois.

Si un incident de paiement survient, cette assurance permet généralement de couvrir les mensualités impayées pour une période allant jusqu’à 24 mois.

Que faire pour actionner la Garantie Loyer Impayé ?

Face à un défaut de paiement du locataire, le bailleur est indemnisé par son assureur grâce à la Garantie Loyer Impayés (GLI) et peut ainsi se faire rembourser l’équivalent du loyer. Dans ce cas, il est invité à effectuer quelques démarches pour obtenir son indemnisation.

Tout d’abord, le propriétaire doit envoyer au locataire une lettre de rappel avec accusé de réception, puis un courrier de mise en demeure si aucune réponse ne lui parvient dans les 15 jours. Si, malgré tout, le locataire s’abstient de répondre, le propriétaire peut alors faire délivrer un commandement de payer en faisant appel à un huissier de justice. Si la situation ne trouve aucune issue favorable, le propriétaire peut alors saisir sa compagnie d’assurance pour faire une déclaration de sinistre.

En règle générale, l’indemnisation du propriétaire se fait dans les 3 mois suivant le premier défaut de paiement. La couverture des loyers impayés s’applique néanmoins de manière rétroactive : le propriétaire sera donc indemnisé pour la totalité des loyers impayés.

Quelques conseils pour souscrire une GLI

La Garantie Loyers Impayés (GLI) est à souscrire de préférence avant l’emménagement du nouveau locataire ou à défaut dans un délai maximum de 15 jours suivant la signature du bail et la remise des clés.

Afin de faire le bon choix de son assurance, mieux vaut faire la demande de devis auprès de plusieurs organismes de façon à comparer les offres de prix et les conditions proposées. En général, les écarts entre deux contrats se situent essentiellement au niveau des plafonds et des conditions d’indemnisation (délais de carence avant que les garanties n’entrent en vigueur, franchises, plafonds d’indemnisation, franchises, etc.).

Par ailleurs, un propriétaire a la faculté de recourir aux services d’une agence immobilière pour la gestion locative de son bien. Cette agence propose un contrat d’assurance collectif contre les loyers impayés. Il appartient dans ce cas à l’agence elle-même de s’assurer que le locataire remplit les conditions requises pour accéder à la garantie loyer impayé.